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       隨著中國人口老齡化加速，象征著夕陽紅的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)搖身一變，成了前景可觀的朝陽行業(yè)。

　　《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模為7.7萬億元，2030年將達到22.3萬億元，2050年將達到48.52萬億元。

　　市場前景廣闊，2016年后，開發(fā)商們將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)，推出了護理醫(yī)院、照護中心、日間居家養(yǎng)老等延伸性服務(wù)，養(yǎng)老配套逐漸成為地產(chǎn)項目吸引中高端客戶的重要增值服務(wù)之一。

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商都在以“大健康”為名跑馬圈地時，萬科選擇以“養(yǎng)老服務(wù)”為探索方向，弱化“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)銷售模式。

　　在2018年7月，萬科董事會主席郁亮曾表示，“現(xiàn)在老百姓需要的是養(yǎng)老服務(wù)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)，換個方式賣房子，這是不合適的，很多人邀請我們?nèi)プ觥B(yǎng)老地產(chǎn)’我們都拒絕了，因為我們覺得首先是養(yǎng)老服務(wù)?！?/span>

　　以“服務(wù)”為出發(fā)點，萬科開始了對養(yǎng)老業(yè)務(wù)的探索?？粗形磥硎袌?，探索商業(yè)模式

　　 早在2006年，萬科就放出要進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的消息。

　　萬科看好“三高”城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些城市具備老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高等特點，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都是萬科的布局重點。

　　直到2010年12月，萬科才宣布首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目將以配建形式在北京市房山區(qū)推出，從此正式進入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。

　　對于如此長的時間間隔，時任萬科集團副總裁及北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾表示，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的概念還很籠統(tǒng)，萬科研究了三四年后發(fā)現(xiàn)其實并不那么簡單。

　　“實際上萬科集團并不具備養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營經(jīng)驗，所以進軍養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是一種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業(yè)模式。”毛大慶說。

　　萬科看中的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的萬億市場。毛大慶透露，2010年萬科管理層就意識到，10年以后，萬科如果還領(lǐng)先市場，一定不是靠今天工業(yè)化大批量規(guī)模生產(chǎn)的模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位，將不亞于工業(yè)化住宅的地位。

　　前路明朗并不意味著路途坦蕩。

　　2013年，董事會主席郁亮坦陳，對養(yǎng)老業(yè)務(wù)怎么發(fā)展這件事，萬科還沒有看到一個很清晰的商業(yè)模式。“公益的養(yǎng)老很清楚，但大多數(shù)人不可能通過公益走到慈善養(yǎng)老范圍里去。我們現(xiàn)在還在花功夫做研究。”多條產(chǎn)品線，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　針對目標(biāo)消費群體，萬科在全國的各個分公司都推出了相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，在產(chǎn)品線設(shè)置上大同小異。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)由布局多個城市的養(yǎng)老專業(yè)團隊根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r運營。

　　北京萬科已探索出三大類產(chǎn)品系，分別是屬于城市養(yǎng)老機構(gòu)（機構(gòu)型）的怡園；屬于綜合養(yǎng)老社區(qū)（持續(xù)照料型退休社區(qū)）的隨園；屬于社區(qū)養(yǎng)老中心（嵌入型）的嘉園。

　　杭州萬科則圍繞“隨園”品牌，推出了居家養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹、隨園護理院、隨園智慧坊和隨園之家。

　　作為養(yǎng)老服務(wù)生態(tài)鏈的共同組成部分，四大產(chǎn)品相互依托、打通客群。隨園嘉樹和隨園護理院的客戶存在轉(zhuǎn)化和共生的可能，雙方在服務(wù)上進行補位。隨園護理院擁有四大產(chǎn)品線中最專業(yè)的醫(yī)護服務(wù)人才，能夠為隨園嘉樹和隨園之家提供所需的醫(yī)療、康復(fù)、護理服務(wù)。

　　隨園智慧坊和隨園之家地處社區(qū)，能夠覆蓋大量居家養(yǎng)老老人，可以為隨園嘉樹和隨園護理院導(dǎo)入客戶，最終實現(xiàn)四大產(chǎn)品線長者客群的全面覆蓋和服務(wù)生態(tài)循環(huán)，滿足不同年齡長者的養(yǎng)老需求。

　　值得注意的是，養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹在2013年推出時以產(chǎn)權(quán)銷售為主，首批養(yǎng)老住房一售而空，萬科總裁郁亮卻認為，這并不意味著萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的成功。

　　“我們本來是作為一個試點，市場反應(yīng)還不錯，但是有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為自己10年后養(yǎng)老準備的。房子是賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點工作并沒有像預(yù)期一樣開展起來。”在郁亮看來，這樣的試點難以助推萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　為了降低門檻讓更多老人入住，萬科將銷售模式全部改為長租模式。

　　萬科隨園嘉樹項目前負責(zé)人周竟曾介紹，入住養(yǎng)老社區(qū)的老人需要一次性繳納15年的租金，如果15年后老人還健在，后面將不再收取租金。

　　周竟計算，15年的租金大概為房價的六成左右，客群年齡很快提升到75歲上下，主要的客戶是以文教衛(wèi)體系內(nèi)的公務(wù)員和老師為主的高知人群，有實際的養(yǎng)老需求。一系列舉措成功推動了養(yǎng)老社區(qū)的運營。

　　億歐從杭州萬科隨園項目工作人員處了解到，目前，隨園嘉樹良渚社區(qū)已基本住滿，只有零星房源，若想入住需要排隊，2019年5月開盤的隨園嘉樹海月社區(qū)，入住率也達到了50%。

　　除了在服務(wù)和配套上滿足客群養(yǎng)老需求外，北京萬科還推出了“幸福銀行”。“幸福銀行”根據(jù)老人參與康復(fù)運動、社團、社交活動的情況，給予相應(yīng)獎勵金并存儲，通過支取獎勵金可以換取對等的福利內(nèi)容，幫助老人調(diào)整到積極養(yǎng)老的狀態(tài)。三次迭代，多種模式并行發(fā)展

　　2016年，接任毛大慶的時任萬科副總裁劉肖曾表示，從正式進軍養(yǎng)老業(yè)務(wù)至今，萬科的產(chǎn)品模式已經(jīng)有過三次迭代。

　　2010年，萬科開始了養(yǎng)老業(yè)務(wù)的1.0版本嘗試，具體做法為尋找環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)，做適老項目。

　　2012年至2014年，萬科又進行了2.0版的養(yǎng)老業(yè)務(wù)嘗試，在北京、青島、杭州、成都、三亞等多個地方以“重資產(chǎn)”的形式持有養(yǎng)老項目，并尋求和周邊機構(gòu)進行聯(lián)合。

　　在此基礎(chǔ)上，劉肖希望能開創(chuàng)萬科養(yǎng)老3.0時代，通過整合保險公司、醫(yī)院等資源，在養(yǎng)老保險、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等方面有所突破。按照他的設(shè)想，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)將通過“輕資產(chǎn)”模式進行下一輪的擴張。

　　“輕資產(chǎn)”養(yǎng)老業(yè)務(wù)的輸出，需要依賴合作伙伴提供的地產(chǎn)項目，因此資源豐富的國企成為萬科理想的合作對象。2016年8月，北京萬科養(yǎng)老服務(wù)運營公司以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的模式，與北控集團就北京怡園光熙長者公寓項目達成合作。

　　自2009年以來，萬科養(yǎng)老團隊一直服務(wù)于萬科自有項目，光熙長者公寓項目是萬科第一個市場化項目，萬科負責(zé)輸出管理和服務(wù)標(biāo)準，北控集團則在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有諸多優(yōu)勢。

　　簽訂合作協(xié)議后，雙方將北控集團旗下的一家老酒店改造成一所擁有110張床位的養(yǎng)老機構(gòu)，并配備同等床位規(guī)模的二級康復(fù)醫(yī)院。

　　在與國企合作之外，政企合作型養(yǎng)老項目也是萬科嘗試的方向。目前，各地針對養(yǎng)老企業(yè)的相關(guān)配套政策正在不斷完善，在稅收、土地等方面都會給予養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)相應(yīng)優(yōu)惠。

　　北京萬科房山隨園養(yǎng)老中心，就是一次政企合作的嘗試，是北京市場少有的大規(guī)模的政企合作型養(yǎng)老項目，以“公建民營”的方式開發(fā)運營。

　　政企合作模式下，企業(yè)可以更加專注輸出技術(shù)、標(biāo)準、團隊等服務(wù)，有助于養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量和效率，提供性價比更高的養(yǎng)老社區(qū)和服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)究竟做給誰??？

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕，想要分走一塊的不只有萬科一家。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在龍頭開發(fā)商中，就有恒大、保利、泰禾、綠城、綠地、龍湖等多家房企入局養(yǎng)老地產(chǎn)項目，按照各自不同的戰(zhàn)略定位，確立了自己的產(chǎn)品類型。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)既有市場需求，又有政策利好，如果開發(fā)商僅將“養(yǎng)老”作為包裝項目的概念，不去打造養(yǎng)老社區(qū)所需要的生活環(huán)境，很容易流于形式，不能真正服務(wù)到老年群體。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，很多項目掛著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義，其實做的還是住宅銷售的概念。部分養(yǎng)老地產(chǎn)的項目，硬件上可能也有類似養(yǎng)老設(shè)施的配套，但其實難以形成較大的社區(qū)氛圍。

　　對于此類物業(yè)的銷售，沒有限制住房認購的人員，導(dǎo)致部分項目認購者是“炒房客”，而不是老年群體。另外，很多項目交付的是毛坯房，從老年人的入住習(xí)慣看，若還要考慮到裝修，并不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)所要具備的舒適便捷的特點。

　　“很多項目的營銷人員也會調(diào)整營銷策略，最終直接和普通住宅項目的營銷口徑都是一致的。這樣就使得此類養(yǎng)老地產(chǎn)項目不倫不類，也偏離了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營政策?！眹儡S進向億歐表示。

　　在實踐中，萬科通過社區(qū)嵌入中心、城市全托中心、持續(xù)照顧社區(qū)等產(chǎn)品類型，適配不同的養(yǎng)老需求，提高服務(wù)專業(yè)度和精細度，逐步提升養(yǎng)老人群的入住率。對于一些仍以毛坯房交付為主要盈利模式的開發(fā)商而言，如果真的想要探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，萬科的經(jīng)驗值得借鑒。

　　是以養(yǎng)老為噱頭，不去完善必要的配套，還是以養(yǎng)老需求為起點提供服務(wù)，不一樣的出發(fā)點，所做產(chǎn)品的水準高下立判。

　　2019年，劉肖表示，萬科旗下的養(yǎng)老業(yè)務(wù)有如下特點，“其一，萬科做養(yǎng)老業(yè)務(wù)遵循鄰里式養(yǎng)老，維系老人日常的生活方式；其二，萬科在產(chǎn)品方面強調(diào)為全生命周期的客戶提供服務(wù)，必然會進入養(yǎng)老業(yè)務(wù)，它是一個戰(zhàn)略性協(xié)同的業(yè)務(wù)；其三，萬科的生態(tài)開放性能夠吸引更多的合作伙伴，共同把養(yǎng)老業(yè)務(wù)做好?！?/span>

　　正如劉肖所說，萬科在養(yǎng)老道路上雖然走得很慢，卻會走得很遠！